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一線城市節前房地產市場實探 上海升溫北深廣銷售平淡
中國證券報記者近日調研四個一線城市樓市了解到，春節臨近，北京、深圳、廣州住宅市場較為冷清；而在信貸發力、新房集中供應、學區房剛需支撐下，上海住宅市場熱度相對較高。
易居研究院最新數據顯示，2022年1月1日-23日，一線城市新建商品住宅成交面積為204萬平方米，環比下跌20%，同比下跌28%。
部分城市樓市略顯冷清
春節前夕，北京地區不少新房樓盤門可羅雀，其中不乏前兩個月的熱門樓盤。不同于去年的“春節不打烊”，不少售樓處僅剩個別值班工作人員，大部分員工已放假。“最近客戶確實比較少，但如果客戶預約我們也會來。”北京市通州區某中介經理說。
從二手房市場看，1月24日北京市朝陽區某中介銷售經理忙著撥打電話，和業主預約上門帶看。“今天算個特例，之前積累的客戶較多，三波客戶今天都有時間，其實平時一周3-5組帶看比較正常。”該中介經理說，“臨近春節，最近帶看并不多，很多同事都放假了。”
據該中介透露，雖然帶看量不高，但此時出來看房以及接受帶看的業主，心里都有明確目標，所以成交率較高。房價方面，“歲末年初價格一般不穩定，波動較大，加上最近一些利好政策，房價漲了一點。”諸葛找房數據顯示，2022年1月17-23日，北京新房成交1234套，環比下跌18.87%。二手房成交3144套，環比下跌4.35%。
深圳新房市場略顯冷清，二手房指導價逐漸成為購房者的“心理價位”。
新房方面，中原研究中心數據顯示，深圳整體開盤去化連續2個月低于50%，市場供應繼續回升，但熱度持續下降。
1月2日，位于深圳光明區的安聯尚璟府項目開盤，均價約5.19萬元/平方米，共推出300余套房源。截至1月25日，該樓盤僅有3套已簽認購書，其余房源均處于期房待售狀態，項目去化率不及1%。另外，1月3日-9日深圳入市的兩個項目，去化率均僅為1成。
二手房方面，據深圳中原研究中心統計，2022年1月1日至23日，深圳全市二手住宅成交1273套，而去年1月的成交量為7008套。
在福田區一頭部中介門店，只有一個經紀人在值班，近半個小時門店都無人問津。“最近片區成交量很低。”上述中介門店經紀人方圓（化名）告訴記者，去年12月以來，房貸利率下降、貸款審批提速，二手房成交有所回暖，但1月份疫情一來市場又冷清了。“來看房的人少，很多業主也不讓看房。”
去年2月，深圳二手房指導價出臺，并逐漸成為購房者的“心理價位”。“近期成交的都是接近指導價。”方圓說，該片區一套60平方米的兩居室最近以458萬元成交，而該房源指導價約為438萬元。
廣州樓市也較清冷。廣州中原研究發展部指出，臨近春節，不少客戶陸續返鄉，促使成交回落。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前兩個月，按揭貸款審批加快，加之房貸利率有所下調，消化了很多購房需求，1月份臨近春節，很多人回鄉過年，疊加疫情影響，因此市場熱度不高。
上海住宅市場熱度稍高
從上海樓市看，記者近期在嘉定、楊浦、松江、黃浦等區域調研發現，盡管天氣較冷，且伴有小雨，看房和簽約人數仍較多。
嘉定區某新盤開盤當日新房即認購一空?，F場工作人員告訴記者，該樓盤單價約為每平方米59000元，總價在415萬元至687萬元/套，交房日期為2023年8月。
上海楊浦區某高端住宅近日開啟認購，總價在1500萬元至8900萬元/套。售樓處門前，不時有人前來圍觀。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，當前市場氛圍不錯，房企順勢而為，加速銷售回籠資金，月末出現翹尾效應。
上海二手房方面，某中介店長告訴記者，目前上海二手房成交以中心城區為主，郊區成交量較低，“我們片區二手學區房一直成交不錯”。
易居研究院數據顯示，2022年1月1日-23日，上海新房成交面積為87萬平方米，環比上升31%，同比上升18%。
放款速度有所加快
一線城市住宅按揭貸款放款速度有所加快，房企開發貸額度投放充足。但貸款審批和發放方面，銀行審核依然較嚴格。
此次貸款市場報價利率（LPR）調整之后，北京、上海、廣州、深圳等城市的銀行貸款利率均有下調，且放款速度有所加快。目前，上海房貸放款速度一般在一個月左右。1月20日，根據某國有銀行上海分行相關人員向中國證券報記者提供的內部通知，1月21日起首套4.95%，二套5.65%。
房企開發貸方面，以上海松江區某中小房企擬開發的一個剛需樓盤為例，某國有銀行上海分行相關人員表示，此前類似樓盤貸款額度需要“東拼西湊”，“針對這個樓盤，我們給的額度較大。”一是近期貸款額度較充足，二是這個樓盤所處的松江區屬于上海“五個新城”之一，“要保證五個新城的新房供應”。
個人房貸方面，上海嘉定某新房銷售人員告訴記者，自從去年“三價就低”政策施行以來，即使是首房首貸，實際首付比例遠超35%。目前，上海購買二手房的實際首付達到房價的50%左右。一手房情況稍好，但嚴格要求收入和銀行流水等在貸款月供還款兩倍以上，“如果流水不達標，即使首房首貸也無法貸到總房款的65%”。
責任編輯：王健
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